吉田猫次郎とNEKO-KEN相談員のブログ

中小企業再生や敗者復活に関する投稿が主ですが、ホームページとブログを区別し、ここでは幾分ユルめの内容になっています。

 

「賃貸住宅の更新料は無効」 100万戸に与える判決の衝撃度 (J-CASTニュースより)


Category: 猫次郎のたわごと(未分類)   Tags: ---
賃貸マンションなどの再契約で支払う更新料を無効とした京都地裁の判決が、波紋を呼んでいる。勝訴した弁護団には、早くも相談依頼が寄せられる一方、家主側は、「家賃が上がるだけ」などと反発している。(中略)
更新料とは、例えば、2年ほどの賃貸契約を更新する際、家賃の1~2か月ほどを家賃とは別に支払うシステムだ。首都圏や近畿地方の京都などで、いわば慣習となっており、約100万戸が該当するとされている。
その「慣習」について、京都地裁は2009年7月23日、否定するとも受け止められる判決を下した。京都府在住の20歳代の会社員男性が、更新料など46万6000円の返還を家主に求めた訴訟で、消費者契約法に反して無効だする初の判断を示して、家主に全額の支払いを命じたのだ。男性は、入居2年後の再契約で家賃2か月分11万6000円を支払って更新後2か月ほどで退去し、この更新料は入居者の利益を一方的に害するなどと訴えていた。
これに対し、家主は、更新料には賃料の補充的要素があるなどと反論。しかし、判決では、更新後の入居期間に関係なく一定額を支払わなければならず、更新料は賃料の補充的要素とは言えないと結論づけた。(以下略)

 引用元: J-CASTニュース 2009/7/24
http://www.j-cast.com/2009/07/24046051.html



* 以下感想。

 わたしが今までに住んだアパートマンション(都内)も、多くは更新料を取られた。これに対して、わたしは何の疑問も持たなかった。この判決を聞いて、改めて「確かにそうだよな~」と感じた次第。

 不動産賃貸業を営んでいる人には、この判決は到底納得できないかもしれない。不動産業界にどっぷり浸かっている人もそうかもしれない。でも、不動産業を特別扱いせず、他業種の賃貸借契約などと比較したり、あるいは海外の不動産賃貸業と比較したりすれば、この「更新料」というのがいかにヘンなものかわかる・・・かもしれない。(よく調べたわけではないので「・・・かもしれない」としておく。)

 それにしても、京都という伝統的・閉鎖的な場所でこのような判決が出たことは、ちょっと驚きだ。

 ちなみに、消費者契約法という法律は、2001年4月に施行された比較的新しい法律だ。悪徳商法によく適用されるほか、不動産の敷金返還や、変わったところでは連帯保証契約の無効を訴えるのにも使われることがある。覚えておいて損はない法律だ。

 今回の判決で、家主側は「家賃が上がるだけだ」と反発しているようだが、わたしは、仮に家賃が上がっても、家賃のシステムはもっと単純明快になるべきだと思う。 だいたい、礼金だの更新料だの管理費だのと不透明過ぎるのだ。ぜんぶ家賃に織り込むべきではないだろうか?

 それに、時代は大きく変わっている。20年以上前の「貸し手優位」な時代ならこれでも通用したかもしれないが、昨今は賃貸住宅は供給過剰気味で「借り手優位」になりつつある。 本件のような訴訟が起きてもなんら不思議ではないと思う。 貸し手側も、古い習慣にあぐらをかいてないで、変化に対応して、借り手を「お客様」としてとらえる姿勢が大事になってきているのではないだろうか?

 個人的には、更新料よりも「礼金」のほうに激しく違和感を感じていた。礼金ってナンだよ!?
辞書で礼金と引くと、こう書かれている。

 「お礼として出すお金。[狭義では、部屋や家を借りたりする時に家主に払うことを強要される一時金を指す]」  (新明解国語辞典より)

 これなんか、貸し手優位の象徴みたいなものではないだろうか?

 「お願いします。部屋を貸して下さい!」
 「よかろう。その代わり、家賃のほかに、お礼のお金を払ってもらおうか!」

 こんなの、とても対等な契約とは言えないのではないか!?

 不動産の契約という、より厳密でなければならない契約に、こんな不透明で不公平な条項が散りばめられているのって、ちょっとヘンではないか? 貸し手も借り手も、この悪しき習慣に慣れきってしまって、何の疑問ももたなくなっているのか?

 何の疑問も持たなくなっているといえば、「連帯保証人」もそうだ。ホームページや著書『連帯保証人』でも何度か書いたことがあるが、我が国には「連帯保証人」のほかに「(ただの)保証人」というのもある。 本来、賃貸不動産契約においては、「連帯保証人」など必要ないはずだ。ただの「保証人」で十分なはずだ。 (注: ただの「保証人」には検索の抗弁権・催告の抗弁権・分別の利益が認められているが、「連帯保証人」にはいずれも認められていない。平たく言えば、ただの保証人なら借り主が明らかに払えなくなったときだけ必要な金額だけを債務保証すれば済むが、これが連帯保証人になると、借り主が本当に払えない状態かどうかハッキリしないうちから保証を迫られても文句言えない。)
 ところが、貸し手も借り手も仲介業者も、この「連帯保証人」と「(ただの)保証人」の違いについての知識すらない。何の疑問も持たずに、ただ習慣的に「連帯保証人が必要です」「ハイ」などとやりとりして、契約書に署名捺印しているのが実情だ。

 更新料、礼金、連帯保証人・・・。
 賃貸契約はツッコミどころ満載なのだ。

 皆さんはどう思いますか?


 猫
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Comments

おかしいと思っても・・・ 
おかしいと思っても、借りる側ってなんか弱い立場で何もいえないというのが本音です。

息子の場合も今年の4月に更新料7万円をはらい21日間で出ましたがもちろん返ってきません。
そしてまた7月に一人暮らしになって礼金は払わなかったけど敷金は払いました。
お金がないのに(お金は)出ていくばっかりでしょうがないなあって・・もっと賢くならないとだめですね。
 
そのとおり 
そのとおりだと思います。
なんでなんだかんだ取られるんだろう。と思いつつ
具体化できなかったし、誰も言わないからそのままなんですね。日本の住宅ローンは米国のサブプライムローンよりひどいと思うのは
向こうではローンが返せなくなったら、たとえ残債があったにせよ、家の鍵を返したら、それで終わりだそうで、ローンは残らない。
でも日本は売っても金額が満たしていなければ、最後まで住宅ローンは残ります。やっぱ日本はまだまだ改良しなければならない点がたくさんありますね。
 
札幌は礼金なんぞない 
はじめてこちらにかきこみます。
札幌は内地みたいに更新のときにお金の支払いはありません。
事業用・個人用両方です。

償却保証金みたいなのを東京の不動産を借りたときに初めて味わい頭がくらくらしたのを思い出します。

なんで、意味不明なお金を取るコトを認めなくて大正解。

これも不当利得として返還要求できれば最高ですね。
 
亀レスすみません。 
>みみさま
>グランマさま
 
一人一人の力は小さくても、こうやって不条理なものは不条理であると問題提起して、少しずつでも流れが変わっていくことを祈りたいですね。

 
>hikkyさま
 北海道ではないのですか。参考になりました。東北や北陸や山陰などでもほとんど聞かないそうです。
 やっぱり、東京や京都のような「都」、つまり、貸す側のほうが借りる側よりも強かった地域で定着しているようですね。
 しかし本文でも書いたとおり、明らかに時代は変化していますから、それに伴って賃貸契約のあり方も変わっていかなければなりません。そうしないと貸すほうも借りるほうも不幸になってしまいますよね。

 

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プロフィール

吉田猫次郎とNEKO-KEN相談員

Author:吉田猫次郎とNEKO-KEN相談員
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【NEKO-KEN】
中小・零細企業・自営業向け事業再生コンサルタント。東京都中野区。
経営革新等認定支援機関(認定支援機関)。
末期症状の会社の倒産回避(生き残りのための応急処置)から、原因究明、デューデリジェンス、再生スキーム策定、金融機関向け経営改善計画策定支援、資金繰り改善、PL改善(黒字化)、実行支援、最後の出口へのお手伝いに至るまで、事業再生コンサルタントとしては一通りの経験と実績があります。
ミッションは「ヒト・モノ・カネの再生」。


【吉田猫次郎】
(株)NEKO-KEN代表取締役。
本名よしかわひろふみ。1968年東京生、乙女座、A型、申年、五黄土星。
著書12冊。講演300回以上。テレビ出演15回くらい。
20代のサラリーマン時代に高額の連帯保証人になり、その後、1998-2000年の脱サラ時に、借金苦・倒産危機で考えられる最悪の事態をほぼ全て体験したことがある(高利、多重、ヤミ金、怖い取立て、手形不渡り、ブラックリスト、強制執行など・・・だが自己破産はせず)。その体験記を、2001年に猫次郎と名乗ってホームページに公開したところ、思いがけずヒットしてしまい、2003年に書籍化。以後、事業再生コンサルタントに転身し現在に至る。
最近はスポーツらしいこともするようになり、2012年(44歳)から現在までにトライアスロンに8回出場、全て完走。フルマラソンも2回出場、2回完走。
嫌いな食べ物は、ダイコンと漬物。特に「たくあん」が大の苦手で、あれを食うのは、どの拷問よりも苦痛だと思う。

【相談員】
須田幸雄: CTP認定事業再生士。資金繰り改善、財務体質改善、労務、管理等に強い。

廣田守伸: CTP認定事業再生士。関西地区担当。事業再生コンサルタント歴16年以上の大ベテラン。

金久保 健: 中小企業診断士歴20数年。マーケティング、事業性評価、PL改善に強いが、事業再生コンサルタントとしても10年近い実績がある。

 
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